Artikel zu Mietrechtsfragen

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Ein Vermieter darf die Heizkosten gegenüber dem Mieter nur nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen (sog. Leistungsprinzip). Eine Heizkostenabrechnung des Vermieters nach dem sog. Abflussprinzip (Vorauszahlungen des Vermieters an das Versorgungsunternehmen) entspricht nicht der Heizkostenverordnung und ist unzulässig (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az: VIII ZR 156/11).

Erheblicher Lärm aus der Nachbarschaft ist ebenfalls als ein Mietmangel zu bewerten, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter diesen Lärm zu vertreten hat und/oder ob er den Lärm abwehren kann. Aufgrund erheblichen Nachbarlärms ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt (AG Wedding, Az: 3 C 13/11, Urteil vom 08.06.2011).

Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter als Eigentümer der Mietsache. In gewissen Konstellationen, etwa bei Kleinreparaturen, kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungspflicht per Mietvertrag auferlegen. Die formularmäßige Auferlegung kleinerer Instandhaltungsarbeiten bei angemessener betragsmäßiger Limitierung (Höchstsatz ist eine Summe von 200 EUR im Jahr oder 8 % der Jahresmiete) auf den Mieter ist im Mietvertrag möglich. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kleinreparaturenkausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen. Sinn hiervon ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Ein Abflussrohr/Aufgussleitung unterliegen jedoch nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Mieter, so dass eine Kleinreparaturenklausel auf diese keine Anwendung findet (AG Charlottenburg, Az: 212 C 65/11, Urteil vom 31.08.2011).

Das Füttern von Vögeln ist in einem Mietshaus durch Mieter recht verbreitet. Mitmieter haben gegen die fütternden Mieter keinen Unterlassungsanspruch, solange keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen durch das Füttern entstehen (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010, Az: 65 S 540/09).

Wird man durch Sonnenreflexionen eines Nachbargebäudes belästigt, so hat man unter Umständen gegenüber dem Eigentümer des Nachbargebäudes Unterlassungsansprüche. Die Frage, wann Lichtimmissionen erheblich belästigend und damit nicht mehr zumutbar sind, ist nach Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit der betroffenen Nachbarschaft zu beurteilen, wobei wertende Elemente wie Herkömmlichkeit, soziale Adäquanz und allgemeine Akzeptanz einzubeziehen sind. Es kommt nicht allein auf Art, Stärke und Dauer der Lichteinwirkung und die gegebenenfalls hervorgerufene Blendwirkung an. Grenzwerte für Sonnenlichtreflexionen oder sonstige Tageslichtimmissionen gibt es nicht. Die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist deshalb anhand des Empfindens eines verständigen Durchschnittsmenschen zu ermitteln (OLG Stuttgart, Urteil vom 09.02.2009, Az: 10 U 146/08).

Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12.10.2011, Az: VIII ZR 251/10).

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Grundstückerwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (BGH, Urteil vom 07.12.2011, Az: VIII ZR 206/10).

Bevor ein Dauerschuldverhältnis (z.B. Mietvertrag, Pachtvertrag, Leihe, Heimvertrag, Versicherungsvertrag usw.) gekündigt werden kann, muss der jeweilige Vertragspartner abgemahnt werden. Für eine Abmahnung nach § 314 BGB genügt die bloße Rüge eines vertragswidrigen Verhaltens des Vertragspartners nicht; darüber hinaus muss aus der Abmahnung für den Vertragspartner deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht und er für den Fall weiterer Verstöße mit rechtlichen Konsequenzen (Kündigung) rechnen muss (BGH, Urteil vom 12.10.2011, Az: VIII ZR 3/11).

Eine alleinige Auferlegung des Winterdienstes auf Erdgeschossmieter in einem Mehrfamilienhaus stellt eine Ungleichbehandlung dar, die überraschend ist und die Erdgeschossmieter außerdem unzumutbar belastet. Eine Klausel im Mietvertrag oder in der Hausordnung die den Winterdienst nur den Erdgeschossmi etern auferlegt ist überraschend und unwirksam (Amtsgericht Köln, Urteil vom 14.09.2011, Az: 221 C 170/11).

Bei der Wohnfläche einer zu erwerbenden Wohnung handelt es sich aus Sicht des Käufers um ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal des Objekts, denn diese Angabe ist für den Verkehrswert der Wohnung, die Finanzierung, ihre künftige Wertentwicklung, ihre Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Miete von entscheidender Bedeutung. Weicht die Wohnfläche der Eigentumswohnung von der angegebenen Fläche ab, so kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Der Käufer der Eigentumswohnung kann Minderungsansprüche auch dann gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnflächenabweichung unter 10 % beträgt (OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011, Az.: 8 U 450/10 – 121).

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Dieser Blog soll einen kühnen Blick auf den anwaltlichen Schreibtisch werfen und die verschiedenen Facetten der anwaltlichen Tätigkeit aufzeigen. Als Anwalt stellt man immer wieder fest, daß von Kanzlei-“Alltag“ keine Rede sein kann. Laufend wird man als Anwalt mit Sachverhalten, gegnerischen Schreiben, Verfügungen, Urteilen etc. konfrontiert, welche nachdenklich machen, interessant sind, zu denken geben, Verwunderung auslösen oder schlicht und einfach skurril sind. Dieser Blog soll die Leser an einigen dieser (anonymisierten) Momente teilhaben lassen und zeigen, daß die Welt der Juristerei vielfältiger und lebensnäher ist, als ihr dies oftmals nachgesagt wird.